IA para inmobiliarias: la descripción de un piso para Idealista en 2 minutos y el seguimiento de los interesados

Tienes quince inmuebles en cartera y prácticamente el mismo texto en los quince. «Luminoso piso reformado en zona tranquila, junto a todos los servicios.» Lo copias del anterior, le cambias los metros y el precio y a otra cosa. Si alguna vez has buscado IA para inmobiliarias, seguramente fue justo después de una tarde de estas.

Y luego está la otra lista, la que no miras. Treinta personas que preguntaron por un piso hace dos semanas y siguen sin respuesta. No porque pases de ellas: porque las visitas van primero y contestar treinta mensajes uno a uno se come una mañana entera.

La buena noticia es que escribir anuncios y no dejar a nadie colgado es justo lo que mejor hace una IA de texto. Es trabajo de redactar, no de decidir. Y no tienes que pagar nada: la versión gratuita de ChatGPT, de Gemini o de Claude te sobra para todo lo que hay aquí.

En esta guía te enseño a montar un sistema de IA para inmobiliarias con dos piezas. Una: una ficha de datos que rellenas una sola vez por inmueble y de la que sale todo el texto. Dos: una secuencia de mensajes para que ningún interesado se quede sin contestar. Con los prompts (las instrucciones que le das a la IA) escritos enteros, para copiar y pegar.

Qué resuelve de verdad la IA para inmobiliarias (y qué no)

Quitemos el humo de en medio. La IA para inmobiliarias no vende pisos. Lo que hace es devolverte las horas que ahora se te van escribiendo.

• Bajas de veinte minutos a dos por anuncio, y encima te salen quince anuncios distintos entre sí en vez de quince veces el mismo párrafo.
• Dejas de perder interesados por silencio. La mayoría no se caen porque digan que no: se caen porque nadie volvió a escribirles.
• Escribes las conversaciones incómodas sin quemarte. El informe donde hay que decirle al propietario que su piso no gusta cuesta más por el mal rato que por el rato.

Y lo que no hace, para que no te lleves un chasco. No tasa: no le preguntes cuánto vale un piso, porque no tiene los comparables reales de tu calle. No sabe si el barrio está subiendo. No conoce el estado del inmueble si tú no se lo cuentas. Y no decide nada: escribe lo que tú le has dicho, con mejores palabras.

Las herramientas que vas a usar

Cualquiera de las tres grandes te sirve. Elige una y quédate con ella: el valor está en repetir siempre el mismo método, no en cambiar de app cada semana. Si quieres comparar con calma, tienes un repaso de opciones en nuestra sección de herramientas de IA.

ChatGPT

El que mejor sigue instrucciones largas y con reglas, que es exactamente lo que vas a darle. Su límite real: la versión gratuita tiene un tope de mensajes cada pocas horas. Para los seis prompts de esta guía te llega de sobra, pero si vas a montar diez anuncios de golpe, hazlo en dos tandas.

Gemini

Va incluido en tu cuenta de Google, así que si ya trabajas con Gmail y Drive es el que menos fricción te da. Su límite real: el plan gratuito reparte cuotas diarias y el modelo más potente lo tienes racionado. Guarda esa cuota para el informe al propietario o la conversación del precio.

Claude

Es el que escribe más natural en español y el que menos se pone cursi solo, cosa que en anuncios se agradece un montón. Su límite real: la versión gratuita también funciona por tandas de mensajes cada pocas horas. Va muy bien para los mensajes de seguimiento, donde el tono lo es todo.

El asistente del propio portal

Idealista tiene su propia función de IA para las descripciones, el «texto inteligente». No escribe de cero: te obliga a redactar tú antes una descripción y después te la reescribe más larga. El texto que acaba publicado sigue siendo responsabilidad tuya, no del portal.

Su límite real: solo te ayuda con la descripción. No te prepara la cualificación, ni el seguimiento, ni el informe de visitas. Es una pieza, no el sistema.

El método: primero la ficha, después el texto

Todo el sistema descansa en una idea aburrida: el noventa por ciento de la calidad del anuncio depende de los datos que le pases, no de lo bien escrito que esté el prompt. Le das cuatro líneas y te devuelve un texto genérico. Le das una ficha completa y te devuelve algo que parece escrito por alguien que ha estado en el piso.

Paso 1: monta tu ficha de datos y úsala siempre

Una plantilla fija, la misma para todos los inmuebles. La rellenas en el móvil al volver de la captación y ya no la tocas más. Los campos que de verdad cambian el texto:

• Tipo, zona, metros construidos y metros útiles por separado.
• Planta, ascensor, orientación y qué se ve desde las ventanas.
• Año de construcción, estado real y qué se reformó exactamente.
• Habitaciones, baños, calefacción, terraza con sus metros, trastero, garaje.
• Gastos de comunidad al mes, IBI al año y derramas aprobadas.
• Letra del certificado de eficiencia energética: la de consumo y la de emisiones.
• Tres cosas concretas del barrio: el colegio a doscientos metros, la parada, el mercado. Concretas, no «todos los servicios».
• Y lo malo: la cocina pequeña, el segundo sin ascensor, el patio interior. Esto no va en el anuncio, pero le dice a la IA por dónde no tirar.

Paso 2: pega datos secos y pide tres versiones

Nada de «es un piso muy bonito en un sitio muy bueno». Datos en lista. La IA convierte datos en prosa fenomenal; lo que no sabe es adivinar lo que no le has dado, así que se lo inventa. Y pide siempre tres versiones: la primera respuesta casi nunca es la buena.

Paso 3: revisa contra la ficha, dato a dato

Un minuto con el texto y la ficha en paralelo, comprobando cada número: metros, planta, habitaciones, gastos, letra energética. Es donde se cazan los trasteros que no existen. No te saltes este paso ni un día.

Paso 4: guarda lo que funcione

Cuando un anuncio te traiga contactos, guarda ese texto aparte y úsalo de ejemplo en el siguiente prompt: «escribe con este estilo». En dos meses tienes tu propio manual. El método general para crear tus prompts lo tienes en la guía de prompts.

Los prompts exactos

Aquí están los seis, completos y gratis. Lo que va [entre corchetes] lo cambias tú por tus datos.

Antes de copiar nada: tres reglas que no te puedes saltar

Uno: lo que no esté en tu ficha no puede salir en el anuncio. Estos modelos rellenan huecos con lo que suena bien, y así aparecen trasteros y terrazas que no existen. No es solo que la visita se caiga en cuanto abren la puerta: la publicidad engañosa está prohibida por la normativa de consumo, y el anuncio lo firmas tú, no la IA.

Dos: la etiqueta de eficiencia energética va en el anuncio y es obligatoria. El Real Decreto 390/2021, en su artículo 15, establece que la etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo. La letra la sacas del certificado registrado antes de escribir nada. Nunca se la preguntas a un chat.

Tres: los datos personales no entran en el chat. Ni nombre, ni teléfono, ni DNI, ni correo del propietario o del interesado. Para que la IA te escriba un mensaje o un informe no le hace ninguna falta saber cómo se llama nadie: pones «[nombre]» y lo rellenas tú antes de enviarlo.

1. De la ficha de datos al anuncio del portal

El prompt central. Fíjate en que le prohíbes inventar y le pides que te avise si le falta algo, en vez de rellenar el hueco por su cuenta.

Actúa como redactor de anuncios inmobiliarios en España. Te paso la ficha de datos de un inmueble. Escríbeme tres cosas: (1) un título de máximo 60 caracteres que empiece por el tipo de inmueble y la zona; (2) una descripción de entre 400 y 600 caracteres, en párrafos cortos, que arranque por lo mejor del inmueble, porque el principio es lo único que casi todo el mundo lee entero; (3) una lista de 5 características destacadas. Reglas: usa únicamente los datos de la ficha, no inventes nada, no uses expresiones como «oportunidad única», «idílico», «acogedor» ni «no dejes pasar», no prometas rentabilidades ni reformas que no aparezcan, y no describas el barrio con generalidades tipo «todos los servicios». Si te falta algún dato importante, dímelo en una lista al final en vez de rellenarlo tú. FICHA: [pega aquí tu ficha completa]

💡 Este prompt es una versión corta. La carta The Copywriter de Invokard lo hace completo y es gratis — consíguela.

2. Reescribir un anuncio soso en tres versiones

Para los inmuebles que llevan meses publicados sin moverse. Mismo piso, mismos datos, distinto orden y distinto foco.

Te paso el anuncio actual de un inmueble y su ficha de datos. Reescríbelo en tres versiones de longitud parecida, cada una pensada para un comprador distinto: (1) pareja joven que busca primera vivienda; (2) familia que se cambia a algo más grande; (3) inversor que va a ponerlo en alquiler. En cada versión cambia el orden de la información y qué destacas, nunca los datos. Al final de cada una, explícame en una frase por qué encaja con ese perfil y qué dato es el que más pesa. No añadas ninguna característica que no esté en la ficha, ni siquiera si mejora el texto. ANUNCIO ACTUAL: [pégalo]. FICHA: [pégala]

3. Las preguntas de cualificación antes de dar una visita

Media hora de visita con alguien que ni siquiera ha hablado con el banco es media hora que no recuperas. Estas preguntas se mandan por mensaje, antes de dar hora.

De aquí en adelante los prompts hablan de personas de verdad. Acuérdate de la regla tres: al chat le cuentas la operación, nunca quién es la persona. Sin nombres, sin teléfonos y sin correos.

Soy [agente inmobiliario / propietario particular] y voy a enseñar [tipo de inmueble] en [zona] por [precio]. Escríbeme 6 preguntas cortas para mandar por mensaje antes de dar una visita, ordenadas de la menos comprometida a la más comprometida, que me sirvan para saber si la persona puede comprar de verdad: en qué plazo quiere mudarse, si necesita vender algo antes, si ya ha hablado con el banco o tiene la financiación mirada, si va a venir a la visita quien toma la decisión y si ha visto ya otros inmuebles parecidos. Que suenen a que quiero ayudarle a no perder el tiempo, no a interrogatorio. Añade una frase de introducción para pedírselas con naturalidad y una versión reducida de 3 preguntas para WhatsApp.

4. Los tres mensajes de seguimiento del interesado que no contesta

Esta es la pieza que más dinero deja encima de la mesa. Ojo con la regla de «aporta algo nuevo»: un «¿qué tal, has pensado algo?» no es un seguimiento, es una molestia.

Escríbeme una secuencia de 3 mensajes de seguimiento para una persona que preguntó por [inmueble y zona] hace [X días] y no ha vuelto a contestar. Mensaje 1, a las 48 horas: tiene que aportar algo nuevo (un dato que no le di, una foto concreta, el gasto de comunidad exacto), nunca empezar por «¿qué tal?». Mensaje 2, a los 5 días: ofrécele dos huecos concretos de visita con día y hora. Mensaje 3, a los 12 días: cierre elegante que deja la puerta abierta y le dice que no volveré a insistir. Máximo 45 palabras cada uno, tuteo, español de España, sin emojis, sin urgencia falsa y sin decir que hay otra visita interesada si no me consta. Dame también la versión para email de cada uno con su asunto.

5. El informe de visitas para el propietario

El propietario que recibe un informe cada quince días es el que luego te escucha cuando hay que hablar de precio. Y aquí lo malo se cuenta, no se maquilla.

Te paso mis notas de las visitas de [inmueble] durante [periodo]. Conviértelas en un informe breve para el propietario con esta estructura: número de contactos recibidos, número de visitas realizadas, qué gustó, qué objeción se repitió (cítala con las palabras que usó la gente), qué dijeron del precio y una conclusión con dos opciones concretas de actuación. Si en mis notas aparece el nombre o el teléfono de alguien, no lo reproduzcas: llámalos «visita 1», «visita 2». Cuenta lo malo sin suavizarlo, pero sin culpar al propietario ni sonar a reproche. Nada de adornos ni de optimismo si los números no lo sostienen. Máximo 300 palabras, tono profesional y directo. NOTAS: [pega aquí tus notas en bruto]

6. La conversación de la bajada de precio

La conversación que todo el mundo retrasa. Prepararla con los datos delante cambia por completo cómo va.

Prepárame la conversación para proponerle a un propietario bajar el precio de [inmueble], publicado hoy en [precio]. Datos reales: lleva [X semanas] publicado, ha tenido [X] contactos y [X] visitas, y los inmuebles comparables de la zona se están moviendo entre [precio] y [precio]. Dame: (1) cómo abrir la conversación sin que se ponga a la defensiva; (2) los tres argumentos ordenados de más a menos fuerte, apoyados solo en los datos que te he dado y no en opiniones; (3) la cifra que le propongo y cómo justificarla; (4) qué contestar a las tres objeciones más probables: «esperamos a septiembre», «el vecino lo vendió por más» y «pues entonces lo quito del mercado». Tono honesto y tranquilo, ni vendedor ni derrotista. Español de España.

Si quieres más prompts de este estilo para otras partes del negocio, los tienes ordenados por tarea en la lista de prompts.

¿Vendes tu piso por tu cuenta? Esto también te sirve

Si eres particular y vendes sin agencia, el problema es el mismo con menos oficio: escribes el anuncio como si fuera un mensaje a un amigo y luego te llegan veinte mensajes de los que la mitad son curiosos y la otra mitad agencias captando.

Usa los prompts 1, 3 y 4 igual. El de la ficha, porque tu casa la conoces demasiado bien y das por sabidas cosas que el comprador no sabe. El de cualificación, porque enseñar tu propia casa a quien no puede comprarla es lo que más quema. Los prompts 5 y 6 no te hacen falta, pero léelos: te dan una idea realista de lo que una agencia debería estar contándote.

Los límites: aquí es donde la IA te puede costar dinero

Esta es la parte más importante de la guía, aunque sea la menos divertida. Casi todo lo que puede salir mal usando IA para inmobiliarias sale por aquí. Un anuncio mal hecho no es un texto feo: es una visita perdida o un problema legal.

• No dejes que invente características. Es la regla uno y se repite aquí por algo: si en tu ficha no pone «terraza», en el anuncio no puede aparecer una terraza. Ni un trastero, ni un ascensor, ni una reforma.
• La etiqueta energética, en todos los sitios donde anuncies. La obligación del Real Decreto 390/2021 no se acaba en el portal: habla de oferta, promoción y publicidad, o sea también el escaparate de la oficina y el catálogo que repartes.
• La IA no tasa y no conoce tu mercado. No le pidas que estime el precio de la zona: no tiene los comparables reales ni sabe lo que se ha firmado de verdad en tu calle. Los números los pones tú.
• Copia mal las cifras más veces de las que crees. Metros, precio, gastos de comunidad, año de construcción: uno a uno contra la ficha. Un cero de más en el gasto de comunidad te espanta a todo el mundo y ni te enteras.
• El precio y los gastos, claros desde el anuncio. Y ojo con un detalle si alquilas vivienda: desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, así que no son algo que puedas repercutir al inquilino ni anunciar como si pudieras. En venta, cualquier gasto que vaya a asumir el comprador se dice antes, nunca en la firma.
• Si alquilas, mira si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado. Las declara cada comunidad autónoma y la relación se va actualizando por trimestres, así que lo que «sabe» de esto un modelo de IA está viejo casi seguro. Se consulta en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y en la de tu comunidad, no en un chat.
• Datos personales, fuera del chat. Nada de nombre, teléfono, DNI o correo del propietario ni del interesado. Para escribir un seguimiento no hace falta: pon «[nombre]» y lo rellenas tú al enviarlo.
• Nada de urgencia falsa. Los modelos tienden a colar «tengo otra visita muy interesada» porque es un recurso típico de los textos de venta. Si no es verdad, fuera. En un barrio, tu reputación es tu cartera.
• Revisión humana siempre, antes de publicar y antes de enviar. Treinta segundos leyendo el texto entero. Es lo único que separa un sistema que funciona de un desastre publicado en quince portales a la vez.

Empieza por un solo inmueble esta semana

No intentes montar los quince a la vez. Coge el que peor esté funcionando, rellena su ficha con calma y pásale el prompt número 1: tendrás título y descripción en dos minutos, revisión incluida. Luego coge a los interesados de esta semana y mándales el primer mensaje de la secuencia de seguimiento.

Eso es todo lo que promete esta guía y todo lo que hace falta. La IA para inmobiliarias no te va a firmar ninguna operación, pero sí te devuelve las tardes que ahora se te van reescribiendo el mismo párrafo. Lo demás lo sigues haciendo tú, que para eso es tu oficio.

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